Entendendo os Vales de Escolha de Habitação, ou Seção 8

Por Alice Dunn | Bricksave

Agosto 01, 2024

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Há anos, a Bricksave tem alcançado um sucesso significativo investindo em propriedades alugadas por beneficiários de Vales de Escolha de Habitação (HCV, na sigla em inglês), ou inquilinos da Seção 8, como serão referidos ao longo deste artigo para simplificar. Em maio de 2024, notáveis 49% das nossas unidades ocupadas foram alugadas por inquilinos da Seção 8, e 57% da nossa renda de aluguel do mês vieram deste programa. Mas, o que é exatamente o programa Seção 8?

O que é o programa Seção 8?

A Seção 8, parte da Lei de Habitação de 1937, oferece moradia acessível para famílias de baixa renda nos Estados Unidos, cobrindo até 100% do aluguel. O programa Seção 8 foi substituído pelos Vales de Escolha de Habitação, mas os processos são semelhantes: as famílias que se qualificam recebem vales que podem ser usados para alugar qualquer propriedade elegível com apoio governamental. Isso permite que as famílias escolham uma unidade habitacional que atenda às suas necessidades, enquanto os proprietários têm a garantia de receber um aluguel justo de mercado. As propriedades no programa devem cumprir critérios de avaliação específicos para cada divisão, garantindo que os padrões de qualidade sejam atendidos. Estes critérios incluem a qualidade de janelas, paredes, tetos e pisos, o bom funcionamento dos detectores de fumaça e outras medidas de segurança, além da qualidade da pintura e dos materiais de construção. A propriedade deve estar em excelentes condições antes que um inquilino possa se mudar.

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Benefícios de investir em propriedades HCV

Para investidores:

• Pagamentos de aluguel parcialmente garantidos: até 100% dos pagamentos de aluguel podem ser garantidos.
• Preços de aluguel justos: o programa garante que os proprietários recebam o valor de mercado justo por suas propriedades.
• Expansão da base de inquilinos: acesso a um maior número de potenciais inquilinos.
• Redução dos períodos de vacância: maior demanda pode levar a períodos de vacância mais curtos.
• Triagem preventiva: os inquilinos passam por uma avaliação preliminar, reduzindo os riscos para os proprietários.

Para inquilinos:

• Melhores padrões de vida: acesso a melhores moradias, bairros, escolas e oportunidades de emprego.
• Habitação acessível.
• Autonomia e escolha sobre onde morar.
• Propriedades de alta qualidade, que provavelmente seriam inacessíveis se os inquilinos dependessem apenas de seus próprios fundos para pagar o aluguel.

Para comunidades:

• Impulso econômico: os novos residentes contribuem para a economia local gerando negócios e fornecendo a tão necessária força de trabalho.

Desafios de investir em propriedades HCV

• Para proprietários/investidores:
• Burocracia: navegar pelos requisitos administrativos do programa pode ser complexo.
• Limites de demanda de aluguel: há limites para o valor do aluguel que pode ser cobrado.
• Atrasos na ocupação: preparar as propriedades para atender aos padrões do programa pode atrasar a ocupação e a chegada dos inquilinos.
• Legislação: em locais como o Condado de Cook (Chicago), por exemplo, as leis impedem despejos em qualquer dia em que a temperatura esteja abaixo de 15 graus Fahrenheit ou "independentemente da temperatura, em qualquer dia em que as condições climáticas extremas possam colocar em risco a saúde e o bem-estar das pessoas que estão sendo despejadas". Isso pode criar um grande atraso, fazendo com que os despejos legais de inverno sejam adiados para a primavera ou até mesmo o verão, deixando os proprietários/investidores com rendimentos reduzidos, já que a renda do aluguel durante esse período pode ser perdida (Fonte: Serviços jurídicos Kovitz Shifrin Nesbit).

Para inquilinos:

• Discriminação: alguns inquilinos podem enfrentar preconceito ao procurar moradia, dados alguns dos problemas que os proprietários enfrentam.
• Opções limitadas: a faixa de preço que podem pagar pode restringir suas escolhas quando combinada com outros fatores.
• Burocracia: navegar pela burocracia do programa pode ser tão desafiador, senão mais, para os inquilinos quanto é para os proprietários/investidores.

É importante lembrar que os investidores da Bricksave evitam a maioria desses desafios, pois cuidamos da administração da propriedade em seu nome, lidando com tudo, desde a compra, seguro e manutenção da propriedade (incluindo a reserva, ou a "poupança" da propriedade que cobre problemas de manutenção), até atrair e gerenciar inquilinos durante todo o ciclo de investimento e a venda final da propriedade. Tudo o que os investidores precisam fazer é ver seu dinheiro crescer e reinvestir seus fundos quando surgir a oportunidade certa.

Quanto do aluguel o governo cobre?

A resposta a esta pergunta depende de muitos fatores, todos eles ligados ao inquilino. O Governo dos EUA cobre entre 20% e 100% do aluguel dos inquilinos, e o valor exato é definido pelas circunstâncias de vida dos inquilinos. Estas incluem, mas não se limitam a: status de emprego, renda mensal, tamanho da família e comportamento do inquilino. Esse valor vai diretamente para a conta bancária do proprietário/investidor, e o restante deve ser pago pelo inquilino, que tem esses valores claramente estipulados ao assinar o contrato de locação. Isso significa que os inquilinos ainda são obrigados a pagar sua parte do aluguel, que não será coberta pelo programa HCV caso seja perdido.

As revisões anuais também podem reduzir significativamente o valor pago pelo programa HCV, o que, às vezes, pode pegar o inquilino de surpresa. Muitos não conseguem absorver o impacto financeiro e acabam sendo despejados da propriedade devido a pagamentos atrasados contínuos. Alguns inquilinos também podem perder totalmente o HCV por não se comportarem adequadamente (por exemplo, não pagar sua parte do aluguel, não cuidar da casa). Isso os tornaria responsáveis por pagar o valor total do aluguel de uma hora para outra, o que inevitavelmente levaria a pagamentos atrasados, despejo e, subsequentemente, à vacância da unidade.

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Conclusão

Investir em propriedades com Vales de Escolha de Habitação/Seção 8 oferece benefícios tanto sociais quanto financeiros. Fornece moradias acessíveis para famílias necessitadas, criando comunidades mais saudáveis, ricas e seguras. Para os investidores, isso pode significar maior estabilidade nos aluguéis, maiores retornos e melhores chances de valorização da propriedade. Da perspectiva de um investidor em crowdfunding imobiliário, a Seção 8 apresenta uma opção altamente atraente onde os benefícios superam os desafios para todos os envolvidos.