Por Ruben Pueyo | Bricksave
Setembro 06, 2024
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O programa de habitação da Seção 8, criado para ajudar famílias de baixa renda, idosos e pessoas com deficiência a garantir moradia acessível, tornou-se uma parte essencial do mercado de aluguel nos Estados Unidos.
Para investidores e proprietários de imóveis, participar neste programa pode oferecer um fluxo constante de renda e a oportunidade de servir comunidades carentes. No entanto, navegar pelas complexidades dos contratos da Seção 8, especialmente no que diz respeito a despejos, pode ser uma tarefa desafiadora, cheia de armadilhas legais e riscos potenciais.
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Após 1 a 3 meses de pagamentos em atraso
Antes de iniciar o processo de despejo, os proprietários devem garantir que tenham motivos válidos para o despejo. De acordo com as diretrizes da Seção 8, esses motivos geralmente incluem falta de pagamento do aluguel, violação dos termos do contrato de aluguel ou envolvimento em atividades ilícitas no imóvel. É crucial observar que os inquilinos da Seção 8 gozam de proteções adicionais, e os proprietários devem seguir as regulamentações federais e locais ao buscar o despejo.
Dia 0 ao dia 5
Uma vez que os motivos para o despejo tenham sido estabelecidos, os proprietários devem fornecer ao inquilino um aviso adequado. O período de aviso necessário pode variar dependendo do motivo do despejo e das leis locais. Em Michigan, por exemplo, os proprietários devem fornecer um aviso de 7 dias por falta de pagamento do aluguel, enquanto em Illinois, é necessário um aviso de 5 dias. Para outras violações do contrato de aluguel, pode ser necessário um período de aviso mais longo. É essencial garantir que o aviso seja entregue de acordo com as leis estaduais, o que pode exigir serviço pessoal ou correio certificado.
5 dias após o aviso
Se o inquilino não resolver o problema ou desocupar a propriedade dentro do período de aviso, o proprietário pode prosseguir com a ação judicial de despejo, também conhecida como ação de posse indevida. Isso envolve a submissão dos documentos necessários ao tribunal local e o pagamento das taxas de arquivamento. Tanto em Michigan quanto em Illinois, os proprietários devem abrir o caso no tribunal do distrito onde o imóvel está localizado.
30 a 90 dias após a apresentação da ação judicial
Uma vez que a ação judicial de despejo é aberta, o tribunal agendará uma audiência. Tanto o proprietário quanto o inquilino terão a oportunidade de apresentar seu caso perante um juiz. É crucial que os proprietários cheguem preparados com toda a documentação relevante, incluindo o contrato de aluguel, registros de pagamento do aluguel e evidências de violações do contrato. Em alguns casos, especialmente após a pandemia de COVID-19, as audiências podem ser realizadas virtualmente para garantir segurança e eficiência.
4 a 6 semanas após uma decisão judicial favorável
Se o tribunal decidir a favor do proprietário, será emitida uma sentença de posse. No entanto, isso não concede imediatamente ao proprietário o direito de remover o inquilino. Tanto em Michigan quanto em Illinois, os proprietários devem obter um mandado de posse, que é uma ordem autorizando as autoridades policiais a remover o inquilino da propriedade. O prazo para obter e executar um mandado de posse pode variar dependendo dos procedimentos judiciais locais e dos recursos das autoridades policiais.
Uma das considerações legais mais importantes para os proprietários em Michigan e Illinois é a existência de moratórias anuais de despejo. Illinois implementou uma moratória anual sobre despejos durante os meses de inverno, geralmente de 1 de dezembro a 15 de março. Essas moratórias são projetadas para proteger inquilinos vulneráveis de ficarem desabrigados durante as rigorosas condições de inverno e podem afetar significativamente a capacidade do proprietário de recuperar a posse de sua propriedade.
A pandemia de COVID-19 teve um impacto profundo no processo de despejo nos Estados Unidos, incluindo em Michigan e Illinois. Ambos os estados implementaram moratórias temporárias de despejo em resposta à pandemia, que já expiraram. No entanto, o rescaldo dessas moratórias criou um acúmulo substancial no sistema judicial. Proprietários que buscam despejar inquilinos podem enfrentar atrasos significativos nos processos judiciais, com algumas jurisdições relatando tempos de espera de vários meses para audiências de despejo.
Ao lidar com inquilinos da Seção 8, os proprietários devem ser particularmente cuidadosos com a conformidade com a Lei de Habitação Justa. Esta lei federal proíbe a discriminação com base em etnia, cor, origem nacional, religião, sexo, estado familiar ou deficiência. Os proprietários devem garantir que suas práticas de despejo não afetem desproporcionalmente as classes protegidas ou deem a impressão de intenção discriminatória.
Um dos riscos mais significativos que os proprietários enfrentam ao despejar inquilinos da Seção 8 é o potencial para reclamações por retaliação. Os inquilinos podem alegar que o despejo é uma resposta ao exercício de seus direitos legais, como relatar violações do código de habitação ou solicitar acomodações razoáveis. Para mitigar esse risco, os proprietários devem manter registros detalhados de todas as interações com os inquilinos e garantir que todas as ações de despejo sejam baseadas em motivos legítimos e documentados.
O processo de despejo é altamente regulamentado, e até mesmo pequenos erros processuais podem resultar no arquivamento do caso ou em atrasos significativos. Erros comuns incluem serviço inadequado do aviso, falha em seguir procedimentos judiciais locais específicos ou documentação insuficiente. Para evitar essas armadilhas, os proprietários devem considerar buscar aconselhamento jurídico ou trabalhar com profissionais experientes em gestão de propriedades que estejam bem familiarizados com as leis locais de despejo.
Os despejos podem ser custosos para os proprietários, tanto em termos de honorários legais quanto de perda de renda de aluguel. Os prazos prolongados criados pelas moratórias de despejo e o acúmulo nos tribunais podem agravar essas perdas financeiras. Além disso, inquilinos da Seção 8 que são despejados podem ter dificuldade em encontrar um novo local para morar, o que pode levar à perda do seu voucher de habitação. Isso pode resultar em publicidade negativa para o proprietário e dificultar a atração de futuros inquilinos da Seção 8.
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Navegar pelo processo de despejo da Seção 8 requer uma compreensão completa das leis federais e locais, bem como uma clara percepção dos riscos potenciais e considerações legais. Os desafios únicos apresentados pelas moratórias anuais em Michigan e Illinois, juntamente com o impacto contínuo da pandemia de COVID-19, criaram um cenário complexo para proprietários e investidores imobiliários.
Para gerenciar com sucesso propriedades da Seção 8 e minimizar o risco de despejos problemáticos, os proprietários devem priorizar a comunicação clara com os inquilinos, manter registros meticulosos e se manterem informados sobre mudanças nas leis de habitação locais e federais. Quando o despejo se tornar necessário, aderir estritamente aos procedimentos adequados e buscar aconselhamento jurídico profissional pode ajudar a mitigar riscos e garantir um processo mais tranquilo.
Em última análise, embora o programa da Seção 8 possa oferecer oportunidades valiosas para investidores imobiliários, é crucial abordar esses contratos com uma compreensão abrangente das responsabilidades e desafios potenciais associados. Ao fazer isso, os proprietários podem proteger melhor seus investimentos enquanto continuam a fornecer serviços de habitação essenciais para populações vulneráveis.
O investimento está associado a riscos, incluindo a perda de capital e a falta de liquidez. Leia nossa Advertência de Riscos antes de investir.
