Cada plataforma de crowdfunding imobiliário tem suas próprias características e estrutura, mas o processo por trás de cada modelo geralmente é o mesmo.
A plataforma identifica potenciais propriedades de investimento e conduz a devida diligência para avaliar as credenciais e os riscos potenciais de cada propriedade individual. A devida diligência incluirá:
* análise do mercado imobiliário nacional e local
* estudo de tendências sociodemográficas para garantir que o imóvel seja adequado para a demanda local
* potencial de rendimento da propriedade
* análise de desempenho de aluguel e vendas, incluindo propriedades locais comparáveis
* visita ao local para avaliar o estado do imóvel e requisitos de renovação
* verificação da situação jurídica do imóvel
A decisão de investir em um imóvel será tomada pelo Comitê de Investimentos da plataforma. A propriedade pode ser comprada a prazo usando os próprios fundos da plataforma (recuperados de crowdfunding subsequente) ou lançada na plataforma para arrecadar fundos de compra.
Leia sobre o processo de devida diligência da Bricksave aqui
Quando um imóvel é lançado na plataforma de crowdfunding ainda não é "propriedade" dos investidores. Em vez disso, os investidores individuais comprometem fundos até que a soma alvo seja atingida. Nesse ponto, a propriedade é comprada diretamente ou na plataforma, se a propriedade tiver sido comprada a prazo.
A propriedade é comprada ou (transferida para) um Special Purpose Vehicle (SPV) – uma empresa subsidiária criada especificamente para essa propriedade individual. A SPV tem um status legal como uma empresa separada, o que reduz o risco para o investidor, pois separa seus fundos dos da empresa-mãe. Caso algo aconteça com a plataforma de crowdfunding imobiliário, o SPV e seus fundos investidos permanecem inalterados. Ao contribuir com dinheiro, cada investidor está basicamente comprando a quantidade proporcional de ações da SPV que compra a propriedade.
No caso de fundos insuficientes serem levantados da rodada de crowdfunding no tempo necessário, cada investidor individual recebe de volta o dinheiro que alocou para a oportunidade.
Concluído o financiamento, o imóvel é adquirido, preparado para o mercado e locado. Uma plataforma de crowdfunding experiente trabalhará em conjunto com agentes locais que tenham uma lista de possíveis inquilinos, o que significa que a propriedade geralmente é alugada dentro de um mês após a compra.
No final do primeiro mês de locação, os pagamentos dos aluguéis são recebidos pelos agentes gestores e remetidos para a plataforma de crowdfunding, que os distribui em conformidade entre todos os investidores participantes.
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As plataformas de crowdfunding imobiliário oferecem um investimento prático. Todo o processo de gestão da propriedade do início ao fim é tratado por agentes designados – sourcing e gestão de inquilinos, requisitos legais e regulamentares, negociação de vendas e taxas de aluguel, renovações e vendas.
Se houver um mercado secundário disponível, os investidores podem oferecer suas ações no SPV para venda a qualquer momento a outros membros da plataforma de crowdfunding. Os preços podem ser acordados entre comprador e vendedor, ou definidos conforme o valor de mercado atual do imóvel. Finalizar um investimento dessa maneira depende completamente da existência de um mercado secundário ativo – embora muitas plataformas ofereçam o serviço, não é incomum que os investidores não consigam encontrar compradores, deixando-os bloqueados até que a propriedade seja vendida.
Mais comumente, o imóvel é colocado à venda após um determinado período de tempo. Quando a propriedade é vendida, cada investidor recebe de volta o valor investido original mais a parte correspondente de quaisquer ganhos de capital que a propriedade possa ter gerado. Os investidores podem retirar seus fundos da plataforma de crowdfunding ou realocá-los para oportunidades.
O investimento está associado a riscos, incluindo a perda de capital e a falta de liquidez. Leia nossa Advertência de Riscos antes de investir.
