Por Ruben Pueyo | Bricksave
Septiembre 06, 2024
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El programa de vivienda de la Sección 8, diseñado para ayudar a familias de bajos ingresos, personas mayores y discapacitadas a asegurar una vivienda asequible, se ha convertido en una parte integral del panorama de alquiler en Estados Unidos.
Para los inversores y propietarios de inmuebles, participar en este programa puede ofrecer un flujo constante de ingresos y la oportunidad de servir a comunidades necesitadas. Sin embargo, navegar por las complejidades de los contratos de la Sección 8, especialmente cuando se trata de desalojos, puede ser una tarea desalentadora llena de trampas legales y posibles riesgos.
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Después de 1 a 3 meses de pagos atrasados
Antes de iniciar el proceso de desalojo, los propietarios deben asegurarse de que tienen motivos válidos para desalojar. Según las directrices de la Sección 8, estos motivos generalmente incluyen falta de pago de alquiler, violación de los términos del contrato de arrendamiento o participación en actividades delictivas en el inmueble. Es crucial tener en cuenta que los inquilinos de la Sección 8 gozan de protecciones adicionales, y los propietarios deben cumplir tanto con las regulaciones federales como locales al intentar desalojar.
Día 0 a día 5
Una vez que se han establecido los motivos de desalojo, los propietarios deben proporcionar al inquilino una notificación adecuada. El periodo de notificación requerido puede variar según la razón del desalojo y las leyes locales. En Michigan, por ejemplo, los propietarios deben proporcionar un aviso de 7 días por falta de pago de alquiler, mientras que en Illinois se requiere un aviso de 5 días. Para otras violaciones del contrato de arrendamiento, puede ser necesario un periodo de notificación más largo. Es esencial asegurarse de que la notificación se entregue de acuerdo con las leyes estatales, lo que puede requerir servicio personal o correo certificado.
5 días después del aviso
Si el inquilino no rectifica la situación o desocupa la propiedad dentro del periodo de notificación, el propietario puede proceder a presentar una demanda de desalojo, también conocida como acción de retención ilegal. Esto implica presentar la documentación necesaria en el tribunal local y pagar las tarifas correspondientes. Tanto en Michigan como en Illinois, los propietarios deben presentar el caso en el tribunal de distrito donde se encuentra la propiedad.
30 a 90 días después de presentar la demanda
Una vez que se presenta la demanda de desalojo, el tribunal programará una audiencia. Tanto el propietario como el inquilino tendrán la oportunidad de presentar su caso ante un juez. Es crucial que los propietarios lleguen preparados con toda la documentación relevante, incluidos el contrato de arrendamiento, los registros de pago de alquiler y las pruebas de las violaciones del contrato. En algunos casos, especialmente después de la pandemia de COVID-19, las audiencias judiciales pueden llevarse a cabo de manera virtual para garantizar la seguridad y eficiencia.
4 a 6 semanas después de una decisión judicial favorable
Si el tribunal falla a favor del propietario, se emitirá una sentencia de posesión. Sin embargo, esto no otorga inmediatamente al propietario el derecho de desalojar al inquilino. Tanto en Michigan como en Illinois, los propietarios deben obtener una orden de posesión, que es una orden que autoriza a las fuerzas del orden a desalojar al inquilino de la propiedad. El tiempo necesario para obtener y ejecutar una orden de posesión puede variar según los procedimientos judiciales locales y los recursos de las fuerzas del orden.
Una de las consideraciones legales más importantes para los propietarios en Michigan e Illinois es la existencia de moratorias anuales de desalojo. Illinois ha implementado una moratoria anual sobre desalojos durante los meses de invierno, generalmente del 1 de diciembre al 15 de marzo. Estas moratorias están diseñadas para proteger a los inquilinos vulnerables de quedarse sin hogar durante las duras condiciones invernales y pueden afectar significativamente la capacidad del propietario para recuperar la posesión de su propiedad.
La pandemia de COVID-19 ha tenido un impacto profundo en el proceso de desalojo en todo Estados Unidos, incluyendo Michigan e Illinois. Ambos estados implementaron moratorias temporales de desalojo en respuesta a la pandemia, que ya han expirado. Sin embargo, las secuelas de estas moratorias han creado una acumulación sustancial en el sistema judicial. Los propietarios que buscan desalojar a inquilinos pueden enfrentar retrasos significativos en los procedimientos judiciales, con algunas jurisdicciones reportando tiempos de espera de varios meses para audiencias de desalojo.
Al tratar con inquilinos de la Sección 8, los propietarios deben ser especialmente cuidadosos con el cumplimiento de la Ley de Vivienda Justa. Esta ley federal prohíbe la discriminación basada en raza, color, origen nacional, religión, sexo, estado familiar o discapacidad. Los propietarios deben asegurarse de que sus prácticas de desalojo no afecten desproporcionadamente a clases protegidas o den la apariencia de intención discriminatoria.
Uno de los riesgos más significativos que enfrentan los propietarios al desalojar a inquilinos de la Sección 8 es la posibilidad de reclamaciones de represalia. Los inquilinos pueden alegar que el desalojo es en respuesta a su ejercicio de derechos legales, como informar violaciones del código de vivienda o solicitar adaptaciones razonables. Para mitigar este riesgo, los propietarios deben mantener registros detallados de todas las interacciones con los inquilinos y asegurarse de que todas las acciones de desalojo se basen en razones legítimas y documentadas.
El proceso de desalojo está altamente regulado, y hasta los errores procedimentales más pequeños pueden resultar en el desestimación del caso o retrasos significativos. Los errores comunes incluyen servicio incorrecto de la notificación, incumplimiento de procedimientos judiciales locales específicos o documentación insuficiente. Para evitar estos escollos, los propietarios deben considerar buscar asesoría legal o trabajar con profesionales experimentados en administración de propiedades que estén bien versados en las leyes locales de desalojo.
Los desalojos pueden ser costosos para los propietarios, tanto en términos de honorarios legales como de ingresos de alquiler perdidos. Los plazos prolongados creados por las moratorias de desalojo y la acumulación en los tribunales pueden exacerbar estas pérdidas financieras. Además, los inquilinos de la Sección 8 que son desalojados pueden tener dificultades para encontrar una nueva vivienda, lo que podría llevar a la pérdida de su bono de vivienda. Esto puede resultar en una mala reputación para el propietario y dificultar la atracción de futuros inquilinos de la Sección 8.
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Navegar por el proceso de desalojo de la Sección 8 requiere un conocimiento profundo tanto de las leyes federales como locales, así como una clara comprensión de los posibles riesgos y consideraciones legales. Los desafíos únicos que presentan las moratorias anuales en Michigan e Illinois, junto con el impacto continuo de la pandemia de COVID-19, han creado un panorama complejo para los propietarios e inversores inmobiliarios.
Para gestionar con éxito las propiedades de la Sección 8 y minimizar el riesgo de desalojos problemáticos, los propietarios deben priorizar la comunicación clara con los inquilinos, mantener registros meticulosos y mantenerse informados sobre los cambios en las leyes de vivienda locales y federales. Cuando el desalojo se vuelva necesario, adherirse estrictamente a los procedimientos adecuados y buscar asesoría legal profesional puede ayudar a mitigar riesgos y asegurar un proceso más fluido.
En última instancia, aunque el programa de la Sección 8 puede ofrecer valiosas oportunidades para los inversores inmobiliarios, es crucial abordar estos arrendamientos con un entendimiento integral de las responsabilidades y desafíos potenciales asociados. Al hacerlo, los propietarios pueden proteger mejor sus inversiones mientras continúan proporcionando servicios de vivienda esenciales a poblaciones vulnerables.
La inversión conlleva riesgos, incluida la pérdida de capital y la falta de liquidez. Lee nuestra Advertencia de Riesgo antes de invertir.
